04
jan
2012
Paulo Durigan

A cobrança do CES nos financiamentos habitacionais

A COBRANÇA DO COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL - C.E.S. NOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS

Nos seus anos iniciais, o Sistema Financeiro da Habitação contava com fórmulas de financiamento denominadas Planos "A", "B" e "C".

Porém, tais "planos" não se apresentavam satisfatórios, já que não davam garantias ao mutuário quanto à satisfação do débito, sejam os primeiros porque as prestações não estavam atreladas ao salário, seja porque, quanto ao último, o prazo era prorrogado até a efetiva quitação do saldo, nunca se sabendo ao certo quando isto iria ocorrer.

O BNH então deparou-se com o fato de que se as unidades construídas, ou, para utilizar seu jargão, produzidas, não fossem comercializadas teria um duplo prejuízo: o primeiro, ao não cumprir seu objetivo junto à sociedade; o segundo, de não obter o retorno dos recursos nem junto aos empreendedores da construção civil, tampouco com as habitações.

Então, para promover a comercialização dos imóveis, cujo fracasso, como dito, comprometeria o próprio BHN, foi lançado, através da Resolução 36/69, de 11 de novembro de 1969, o Plano de Equivalência Salarial - PES, substituindo, à opção dos mutuários, os Planos "A" e "C". O Plano "B" passou a denominar-se Plano de Correção Monetária - PCM e a ser utilizado precipuamente em empréstimos a empresários da construção civil (Plano Empresário).

O PES de 1969 estipulava que a responsabilidade pelo saldo devedor dos financiamentos contratados, nos termos do Decreto-lei nº 19, de 30 de agosto de 1966, e tal como definido na Instrução nº 05, de 1966 do BNH, seria assumida, em nome dos mutuários, pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS.

Através da referida norma, determinou-se que o número de prestações pactuadas seria, fixo, bem como o reajustamento das prestações seria realizado sessenta dias após o aumento do salário mínimo e na mesma razão da variação deste, sendo facultado ao mutuário pactuar mês predeterminado para reajustamento da prestação.

A mesma resolução criou o Coeficiente de Equiparação Salarial - CES, que originalmente variava em função do mês de assinatura do contrato e se destinava a adaptar o encargo de forma a chegar à quitação ao final do prazo.

(Veja-se: o CES foi originalmente criado através de Resolução do BNH e somente adquiriu respaldo jurídico com o advento da Lei 8692/93 de 28/07/1993 - essa lei criadora é ordinária e, já se viu em outros artigos, da necessidade de lei complementar para alterar as características do SFH).

A idéia da criação do CES era de uma majoração da prestação inicial em determinado percentual, percentual este que fosse suficiente para cobrir as diferenças que poderiam advir da adoção de diferentes índices e periodicidade para o saldo e prestações. A equação seria fechada com a participação do FCVS.

Tratava-se de uma aposta, de que o coeficiente assim calculado com o acréscimo do CES, poderia fazer frente às taxas inflacionárias. Porém esse coeficiente não poderia ser muito, a ponto de comprometer as vendas, via acréscimo demasiado das prestações.

A previsão, todavia, fracassou, pois que o país conviveu com taxas inflacionárias estratosféricas, de forma que nem o CES nem o FCVS conseguiram o seu intento.

Mas do ponto de vista do mutuário, há que se ver que não lhe pode ser imputado a responsabilidade por políticas econômicas malsucedidas, tampouco pelos desmandos suficientemente por todos conhecidos.

Ocorre que o percentual inserido no encargo mensal (variável conforme a época de assinatura) chega, na maioria das vezes, à marca de 15% (quinze por cento).

Os agentes financeiros costumam alegar que tal acréscimo é benéfico aos mutuários, no momento em que vai propiciar a liquidação antecipada da dívida. E, aliás, conseguiram convencer alguns juízes, a se ver sentenças repetindo a mesma ladainha.

O argumento, entretanto, é risível. Imagine alguém tenha comprado uma televisão a prazo, em 12 meses. Lá por volta do terceiro mês recebe a visita do proprietário da loja que diz assim: vou aumentar a sua prestação em 15% todo mês porque será melhor para você, já que quitará o empréstimo antes. O que ele esqueceu de dizer? É que esse aumento de 15% seria mais favorável a ele, que receberá o mesmo valor, antes do prazo. Esse, sem meias palavras, é o argumento bancário. Não dizem que o benefício é em favor da instituição financeira que receberá um adiantamento todo mês, em valores que não fazem parte da equação taxa de juros e prazo para o qual já havia sido calculada a prestação.

Parece-me, então, que há é um benefício às financeiras, com esse adiantamento do fluxo de recebimentos.

Embora possa se dizer que os juros serão calculados mês a mês pela taxa nominal, a questão que permanece é que a parcela de amortização foi aumentada no percentual do CES e sem esse acréscimo o banco receberia quantia menor naquele mês.

O prazo do financiamento está expresso no contrato, de maneira que não pode o agente exigir qualquer tipo de antecipação.

Em segundo lugar, nos casos em que há cobertura pelo FCVS, não há o menor interesse do contratante em pagar essa quantia mensal, uma vez que é este Fundo que irá liquidar os eventuais resíduos (no mais o FCVS ou foi pago à vista na contratação ou mensalmente com os demais encargos).

Não fosse só, na grande maioria das vezes, sequer a existência do CES é mencionada no contrato, e, quando o é, não se diz o que seja, sua finalidade, nem mesmo que a prestação inicial (e, via de consequências, as demais) é majorada.

Por mais que se diga que os contratos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação são de interesse público e que devem seguir as regras gerais para eles impostas, estejam estas no contrato ou não, jamais se poderá imputar ao mutuário condição a que não se obrigou.

Não cabe, no caso, o aceno à ordem pública, já que a responsabilidade é exclusiva do Agente, sendo este quem deve arcar com eventuais diferenciais quando da habilitação ao Fundo de Compensação de Variações Salariais.

Além de que a inclusão do CES onera o mutuário, promovendo o aumento dos encargos, apesar de cláusula indexadora aos salários.

É evidente que ao instituir o CES e o FCVS o Estado apostou que a aplicação dos recursos arrecadados com essas taxas o capitalizasse suficientemente para cobrir eventuais diferenças. O problema é que isto dependia e depende não só do controle inflacionário como da boa gestão dos recursos. Como se sabe, nenhuma nem outra coisa são bem feitos – daí que não deve ser novamente o contribuinte, o mutuário no caso, que deve "pagar o pato" dessa sabida ciranda politiqueira de verbas.

Determinar que o mutuário pague, sem saber e sem contratar, acréscimo na prestação, somente iria premiar a negligência do Estado e até mesmo do Agente Financeiro, que sempre quer se fazer passar pela inocente figura de mero repassador de recursos.

Alerta que se faça aqueles que pretendem questionar a aplicabilidade do CES em contratos que não tem cobertura pelo FCVS: a redução do encargo mensal dá a consequência, pela diminuição da parcela de amortização mensal, em aumento do saldo devedor. Daí que, questionar-se simplesmente a prestação e não o saldo devedor pode ser um "tiro no pé".

Em todo o caso, o que se pode extrair dessa história é bastante simples: por detrás da idéia de redução do déficit dos saldos devedores o que ocorre é um enorme direcionamento de recursos em prol do setor financeiro!

Faça-se ainda um adendo final: o CES é também imputado aos seguros pagos pelos mutuários (os dois: DFI - danos físicos no imóvel e MIP - morte e invalidez permanente). Mas a título de que? Que benefício há ao mutuário essa majoração securitária? Ora, nenhum.


Para citação:

DURIGAN, P.L. A cobrança do CES nos financiamentos habitacionais. Disponível em <http://www.paulo.durigan.com.br/node/10>. Acesso em ______