04
jan
2012
Paulo Durigan

Desenvolvimento dos saldos devedores no SFH

DESENVOLVIMENTO DOS SALDOS DEVEDORES NO S.F.H.

Como se dá o desenvolvimento do saldo devedor dos contratos realizados no âmbito do SFH? E, especialmente, em que momento se dá a amortização e em qual se faz a inserção de juros?

Na conjuntura tupiniquim alguns componentes vieram acrecentar-se à fórmula ditada por Richard Price, uma vez que seria incompatível a manutenção de prestações invariáveis do início ao fim do empréstimo frente à depreciação da moeda confessada através de índices oficiais.

O problema, daí para frente, é saber-se em que momento esse novo componente, a correção monetária, deve ser inserido no desenvolvimento do saldo devedor e como se comporta o cálculo dos juros.

Como era de se esperar, os agentes do Sistema Financeiro da Habitação trataram de adotar a prática que melhor lhes favorece, isto é, de primeiramente corrigir o saldo devedor para somente depois aplicar a parcela de amortização advinda da prestação.

Este subterfúgio, sorrateiramente embutido na problemática comumente chamada de "resíduo", a par de ser de origem completamente diversa, é flagrantemente contrário ao disposto no art. 6° , alínea "c", da Lei 4380/64 (lei materialmente complementar e aplicável ao caso, como veremos melhor no tópico destinado a discussão sobre a TR):

"(...) ao menos parte do financiamento ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas de igual valor, antes do reajustamento que incluam amortização e juros" .

O resíduo, ao contrário do que alegam as instituições financeiras, advém da aplicação de índice e periodicidade de atualização diferentes entre o saldo e as prestações: mas isto decorre de lei e do Plano de Equivalência Salarial.

Nos contratos em que se é permitido corrigir as prestações pela mesma periodicidade e índices do saldo devedor, a obediência da lei também não irá gerar resíduo algum, tampouco se liquidará o saldo antes do prazo, bastando apenas e tão somente atualizar apenas a parcela de amortização da prestação.

Os Agentes têm dito que agem em consonância com o mandamento do art. 6o. , alínea "c", da lei 4.380/64, e que a referida norma refere-se às prestações e não o financiamento.

É verdade que o texto citado, após sucessivas alterações, tornou-se um verdadeiro Frankenstein.

Porém, hoje, no texto da norma a palavra "reajustamento" está no singular, daí que não poderia referir-se a "prestações", a não ser que, além da lógica tivermos que reconstruir aqui também a gramática.

Não há relação necessária entre o reajuste do financiamento do financiamento e impedimento de reajuste das prestações. A alínea "d", da Lei 4380/64, por vezes também citada, diz respeito somente a prestações INTERMEDIÁRIAS, isto é durante o próprio mês, o que realmente implica em não reajustá-las, nem ao saldo, já que tal índice mensal já foi aplicado, POR INTEIRO, quando da prestação mensal. Reajustar mais uma vez significaria aplicar em o índice do mês.

Também não se estaria eliminando o instituto da correção monetária, mas simplesmente regulando seu uso.

No mais, em sendo a Lei 4380/64 recepcionada pela Constituição Federal de 1988, não serão evidentemente leis outras (que não a complementar), muito menos resoluções do CMN que poderão derrogá-la.

Aqui parece-me que a melhor interpretação está com os mutuários, uma vez que, não se pode negar, seja em uma ou outra forma, sempre (desde que dependa somente disto) irá se chegar à liquidação do financiado.

Todavia, o resultado matemático da mudança do procedimento não chega a ser tão significativo como se tem alardeado - ao menos é o que constatamos nos casos trabalhados. Isso, porém, não deve levar a exclusão do pedido, visto que há vantagem a favor do mutuário.

A defesa das instituições financeiras, via de regra, baseia-se em uma proposta de ordem lógica: com a amortização antes da correção o sistema não resulta perfeito, sobra um resíduo.

Mas não é Dinamarco (em "Coisa Julgada Inconstitucional") que nos diz que o Direito não é como a matemática?

Mas este é apenas um dos prismas da discussão quando se vai tratar do desenvolvimento dos saldos devedores. Se observarmos bem, a "tabela" que segue necessariamente dos cálculos dos coeficientes segundo a fórmula de Price, apresenta percentuais diversos de amortização e juros - a primeira aumentando, os segundos diminuindo, até a quitação final. Porém o que ocorre quando, em face das divergências entre os índices aplicados na prestação e no saldo, com o encargo mensal não se consegue quitar essa parcela "ideal"?

O procedimento adotado tem sido o de cobrar-se os juros e reduzir a parcela de amortização prevista, com isso influindo diretamente na equação que viria resultar no zeramento do saldo. Mas porque o contrário não poderia também ser pertinente? Porque os juros que não alcancem esse percentual mensal "ideal" não poderiam eles, em vez da parcela de amortização, serem calculados em conta à parte?

E, ademais, o que ocorre quando a parcela paga não é suficiente nem mesmo para a quitação desse percentual de juros? Ora, são adicionados à conta e, posteriormente, novos juros sobre eles são cobrados.

A solução a ser dada pelo judiciário, parece-me, deve ser menos de adaptar o direito à matemática e mais de conjugar os dados de uma dinâmica social (senão existencial). Aquele que se prende a contrato da casa própria só o faz na esperança de vê-lo quitado com os recursos de seus rendimentos mensais - ninguém imagina resíduos e demais peripéciais contratuais. Promover o acertamento desse tipo de pacto, implica, ao mesmo tempo, mantê-lo no que é possível e reformá-lo no que foge à essa expectativa original. O texto acima, então, mostrou alguns "pontos de ataque", flancos legitimamente abertos a uma atuação da justiça em prol do direito constitucional da moradia.


Para citação:

DURIGAN, P.L. Desenvolvimento dos saldos devedores no SFH. Disponível em <http://www.paulo.durigan.com.br/node/14>. Acesso em ______