04
jan
2012
Paulo Durigan

O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS e as quitações no SFH

O FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALARIAIS - FCVS E AS QUITAÇÕES NO S.F.H.

Paulo Luiz Durigan
20/07/2000

Histórico
O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS foi criado com a finalidade garantir o limite de prazo para amortização das dívidas dos financiamentos habitacionais contraídas pelos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.

Afora isso assume em nome do devedor os descontos concedidos nas liquidações antecipadas e transferências de contratos e garante o equilíbrio da Apólice de Seguro Habitacional (inciso I, do artigo 2º do Decreto-Lei nº 2.406, de 05.01.88).

Nasceu pela Resolução nº 25, de 16/06/1967, do Banco Nacional da Habitação - BNH, sendo que seu controle e normatização ficaram a cargo da Caixa Econômica Federal (Decreto-Lei nº 2.291, de 21.11.86), Banco Central do Brasil (Resolução CMN nº 1.277, de 20.03.87), Ministério da Habitação, Urbanismo e Meio Ambiente (Decreto-Lei nº 2.406, de 05.01.88) e Ministério da Fazenda (Lei nº 7.739, de 16.03.89).

Em 19.09.88, através da Portaria 18 do Ministério da Habitação e do Bem-Estar Social surgiu o Conselho Curador do FCVS, um órgão colegiado, diretamente subordinado ao Ministério da Fazenda e que tem por finalidade aprovar as condições gerais de atuação do FCVS.

Compete à Caixa Econômica Federal - CEF a administração operacional do Fundo e ao Banco Central do Brasil fiscalizar as entidades integrantes do SFH.

O Fundo foi constituído em 16.06.1967 com capital de Ncr$ 10.000.000 (dez milhões de cruzeiros novos), conforme estabelecido no item 9 da Resolução 25/67 do Conselho de Administração do BNH.

A partir daí passou a ser abastecido por:

- contribuições mensais dos mutuários estipulada em 3% (três por cento) da prestação de amortização e juros para os contratos firmados após 01/11/1984 no PES - Plano de Equivalência Salarial;

- contribuições trimestrais dos agentes financeiros, correspondente, em cada trimestre, a 0,025% (vinte e cinco milésimos por cento) sobre o saldo dos financiamentos imobiliários concedidos no âmbito do SFH, existente no último dia de cada trimestre civil.

Além dessas fontes existem outras, como, por exemplo, as de mutuários optantes do antigo Plano "A", dos agentes financeiros nos casos de sub-rogação de dívida entre 07.06.84 a 31.03.87, os retornos de aplicações e receitas do FUNDHAB, a parcela a maior correspondente ao comportamento da relação entre as indenizações pagas e os prêmios arrecadados, nas operações pertinentes ao SFH, e, eventualmente, dotação orçamentária da União.

Juntamente com o Coeficiente de Equiparação Salarial - CES, o FCVS foi medida advinda da criação do PES, e uma forma de garantir recursos para quitar os descompassos entre a forma de reajuste do saldo e o das prestações mensais.

Esclarecendo: embora a adoção da Tabela Price resulte em prestação necessária e suficiente para a liquidação do empréstimo ao final do prazo e à taxa de juros acordados, a situação muda de figura com a inserção de índices e periodicidade díspares entre aqueles praticados junto ao saldo devedor (hoje a Taxa Referencial) e às prestações (os de reajuste da categoria profissional). Isso acaba por resultar, ao final do prazo, em resíduo, caso os reajustes salariais sejam menores que daqueles aplicados ao saldo ou, ao menos, em periodicidade maior, ou em liquidação antecipada, caso ocorra o contrário.

Como a hipótese mais plausível é sempre a da existência de resíduo, criou-se o CES, ou seja, um acréscimo à prestação originalmente calculada pela fórmula "Price", justamente para cobrir ou reduzir essa diferença, a qual, por fim, ficaria a cargo do FCVS.

Todavia, a dupla CES e FCVS culminou em uma aposta fracassada (a se ver o enorme rombo em suas contas nas contas deste último, a ponto de ser utilizado como moeda nas negociações do PROER), isto por força da escalada inflacionária e a consequente retração salarial que, a uma só tacada, reduziram os valores nominais dos encargos mensais e aumentaram os saldos.

Na prática, a movimentação dos recursos do FCVS se faz através da habilitação dos agentes quando da ocorrência de um dos eventos para os quais está previsto o ressarcimento. O Agente então encaminha ao gestor (CAIXA) um conjunto de dados e documentos provando o fato gerador da responsabilidade do FCVS e aguarda ser ressarcido, o que ocorrerá em parcelas.

A Caixa, como se vê, exerce uma atividade dúplice, tanto enquanto agente do sistema, mas também como gestor dos recursos.

O saldo devedor de cada contrato de financiamento, para efeito de apuração da responsabilidade do FCVS, deverá ser desenvolvido pressupondo-se que todos os encargos mensais tenham sido quitados tempestivamente e calculados na forma pactuada e prevista na legislação.

Em virtude disso a cada contrato "habilitado" há de ser efetuada uma "depuração" por parte do gestor, isto é, análise se o desenvolvimento ocorreu na forma prevista em lei.

As divergências que podem surgir dessa verificação da regularidade são das mais variadas, como, por exemplo, a incorreções no valor do empréstimo, por estar acima da cota permitida ou do limite fixado, na taxa de juros, no valor e reajustes dos encargos, nos sistemas de amortização e plano de reajuste. Isso irá levar, com certeza, a um diferencial na apuração do saldo com a consequência de cobertura apenas parcial.

Outros eventos podem gerar a própria negativa de ressarcimento pelo Fundo, como a concessão irregular a detentor de outro imóvel financiado pelo SFH.

Este é um aspecto importante e vamos nos deter aqui.

Conforme a época, as regras para a concessão de financiamento permitiam ou não a propriedade de outro imóvel ou mesmo ter o mutuário firmado outro financiamento.

O parágrafo 1º do art. 9º da Lei 4380/64 determina que:

"As pessoas que já forem proprietárias, promitentes compradores ou cessionários de imóvel residencial na mesma localidade não poderão adquirir imóveis objeto de aplicação pelo SFH."

Nota-se que a restrição aplica-se somente à existência de imóveis residenciais na mesma localidade.

Por seu turno, a Circular BACEN 1161/87 estabeleceu que os financiamentos habitacionais concedidos a partir de 27.04.87 somente poderiam ser efetuados a pretendentes que não possuíam outro financiamento habitacional nas condições estabelecidas para o SFH, no município ou região metropolitana do domicílio ou fora dele.

A questão, a partir de 27.04.1987 mudou de foco, tendo a restrição, como visto, centrado na existência ou não de financiamento pelo SFH.

De acordo com a Circular 1214/87 a restrição à concessão de financiamento para mutuário que tivesse imóvel financiado não se aplicaria, se no contrato referente à nova aquisição, viesse constar em caráter penal, a previsão de que a não alienação de imóvel residencial anterior, no prazo máximo improrrogável de 180 dias, implicaria no descumprimento do contrato, com o consequente vencimento antecipado da dívida da segunda aquisição e, também, a não cobertura pelo FCVS.

Todavia, os agentes não tinham condições de saber se o futuro mutuário realmente tinha ou não financiamento pelo SFH em outra entidade, posto que não havia nem um banco de dados único, tampouco tentaram interligar os seus sistemas informatizados.

A questão acabou se resolvendo na forma indicada pela Circular 1214/87, isto é, através da assinatura de declarações, além de cláusula inserida no corpo do contrato.

Veja-se, porém, o caso daquele possuidor de outro financiamento ou imóvel na mesma localidade, mas que declarou o contrário (isto nem sempre por má-fé, mas às vezes por falta de orientação).

O financiamento foi concedido e seguiu normalmente, ou foi quitado com desconto, ou foi transferido a outrem que o quitou, ou por decurso do prazo ou com desconto.

O agente então habilitou-se ao Fundo esperando obter o ressarcimento, no caso a diferença que quitaria o saldo, seja a devida em virtude do desconto para quitação, seja o saldo residual em função do decurso do prazo.

Ocorre que, por ora, ao menos duas boas alternativas assistem o gestor do FCVS para verificar a regularidade do financiamento original.

A primeira veio com a criação do Cadastro Nacional de Mutuários do SFH – CADMUT, que centraliza os nomes de todos os detentores de financiamento pelo SFH a nível nacional.

A outra é o próprio cadastro do FCVS, pois que o financiamento anterior pode ter sido quitado com recursos do FCVS e então estará lá registrado.

Sendo detectada a irregularidade o FCVS simplesmente irá negar a cobertura, deixando que o agente financeiro e mutuário se entendam.

Caso o contrato pertença ao que se chamou de "massa velha" e o banco tenha já efetuado a liberação do ônus hipotecário, provavelmente o agente financeiro estará em maus lençóis.

[Os contratos que iam sendo liquidados desde a criação do FCVS, acabaram se acumulando sem qualquer ressarcimento por parte do Fundo. Aos agentes não restou outra alternativa senão, com as quitações, liberar a hipoteca. Só há alguns anos é que as análises e os ressarcimentos iniciaram, sendo que a esse enorme volume de contratos antigos acostumou-se denominar "massa velha".]

Isto porque, se pretender cancelar a liberação do ônus hipotecário terá uma longa e incerta batalha judicial. Se não trilhar esse caminho e resolver promover a execução contratual, caso de inadimplemento, nada garante que o ex-mutuário tenha patrimônio a suportar a dívida. Além disso, o imóvel pode ter sido adquirido por terceiro de boa-fé, o que praticamente inviabiliza essa tentativa.

Do contrário, não tendo o agente financeiro ainda entregue a autorização para a liberação do gravame hipotecário, é de esperar que se negue a fazê-lo. Se foi caso de decurso do prazo contratual, certamente promoverá a cobrança do restante do saldo em metade do prazo original ou até mesmo à vista, dependendo do contrato. Tratando-se de liquidação com desconto, é bem possível que a assuma apenas como amortização da dívida e emita carnês para pagamento.

Mas, enfim, poderá ou não o banco reverter o cancelamento da hipoteca e cobrar o resíduo?

A primeira vista sim, com base nos art. 86, 94 e 147, II, do Código Civil, seja por erro do agente e omissão dolosa do financiado [em tese], e poderá cobrar o resíduo em face às regras contratuais, quando não, o art. 159 do Código Civil Brasileiro.

Mas há uma série de situações que, evidentemente, devem ser analisadas in concreto, das quais daremos a seguir breves exemplos.

Na verdade, isso passa, antes de tudo, pela verificação da legalidade da Circular BACEN 1161/87, posto que, como vimos, subverteu a ordem estabelecida pela Lei 4380/64 - mas vamos adiante.

A contribuição relaciona-se com o resíduo

A relação lógica derivada da contribuição está na previsão da existência de resíduo, solução essa assumida pelos contratantes, mas não na eventualidade da propriedade de outro imóvel, que não causa, evidentemente, modificação no pagamento dos encargos mensais e no desenvolvimento do contrato.

Quero dizer: quando o mutuário assina o contrato de financiamento, comprometendo-se a quitar não somente a parcela do FCVS, seja à vista, seja mensalmente, mas também a ter seu encargo mensal majorado pelo CES, o faz frente tão somente à probabilidade de existir resíduo ao final do prazo contratual - nada mais.

E tal estipulação contratual é também favorável ao agente financiador, pois que se antecipam parcelas não exigíveis apenas pela taxa de juros inserida.

O resíduo, então, sua antecipação, pagamento ou redução, é o que induz a essa estipulação.

Nessa ordem de idéias, não cabe às partes discutir existência ou não de outro financiamento de forma a impedir seja o mesmo liquidado na forma como foi pactuado - justo porque, como dissemos, não há relação lógica entre a contratação do FVCS e CES e a existência de outro bem imóvel.

A questão limita-se tão somente quanto ao resíduo: daí que é impossível admitir-se que esse elemento estranho - outro imóvel - venha a fazer parte da equação.

Seguiremos em frente, entretanto, apresentando novas hipóteses, e desconsiderando, para possibilitar a argumentação, tal entendimento.

Prazo de 180 dias: Interpretação sistemática

Se a negativa é somente em função da ultrapassagem do prazo de 180 dias sem a alienação do imóvel anterior e o agente continuou a cobrar as contribuições do FCVS, quando deveria devolvê-las logo após o decurso desse prazo, entendo que é incabível a cobrança da diferença de saldo.

Primeiro, via interpretação sistemática da Lei 4380/64.

O "caput" do art. 9o. da mencionada lei dispõe que

"todas as aplicações do Sistema terão por objeto, fundamentalmente, a aquisição de casa para residência do adquirente, sua família e seus dependentes, vedadas quaisquer aplicações em terrenos não construídos, salvo como parte de operação financeira destinada a construção da mesma."

Confrontando-se o "caput" do art. 9o. com o seu parágrafo 1o. (citado retro) , vê-se logo que este último submete-se ao núcleo do sistema (a palavra usada é "fundamentalmente") , ou seja, a aquisição de residência pela família, sendo que a propriedade de imóvel é unicamente um regulador na destinação dos recursos.

Além disso, pelo fato de prestigiar-se o imóvel "novo" (art. 7o. Lei 4380/64), fica clara a preocupação do legislador na retro-alimentação do SFH via FGTS e poupança popular, incentivando a construção civil.

Ora, se é certo que a fixação do prazo de 180 dias para a venda do imóvel está em consonância com esses objetivos do SFH, é evidente que isso se restringe apenas e tão somente ao caráter selecionador do destinatário da verba. Mas, uma vez que tenha sido assinado o contrato de empréstimo, a destinação do imóvel adquirido tenha sido para a residência da família, e o imóvel antigo tenha sido alienado, ainda que ultrapassado o prazo, estarão cumpridos os objetivos do sistema.

Nesse sentido as últimas decisões do Superior Tribunal de Justiça, que tem revelado que as discussões acerca do SFH não podem jamais deixar de considerar o aspecto social para o qual o sistema foi criado, além do que, se "a lei, que deve ser entendida em termos hábeis e inteligentes, deve igualmente merecer do julgador interpretação sistemática e fundada na lógica do razoável, pena de prestigiar-se, em alguns casos, o absurdo jurídico" (STJ – REsp 13.416-0 – RJ – 4ª T. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo – DJU 13.04.1992).

Prazo de 180 dias: aceitação tácita

Igualmente, no caso, de não se ter cumprido o prazo de 180 dias e o agente continuou a cobrar as contribuições do FCVS, nota-se que o Fundo recebeu as quantias a que tinha direito e em momento algum contestou-as, tendo então o mutuário colaborado com a sua parte para a quitação do resíduo, abastecendo o FCVS.

Ora, o recebimento mensal dos encargos do FCVS por tão longo tempo, quando deveria tê-los devolvido, implica em uma aceitação tácita por parte do Agente Financeiro, de forma a impedir que possa este acenar tal cláusula como impeditiva à utilização do Fundo.

Caso o contrato já tenha sido quitado pelo decurso do prazo, cabe discutir qual cláusula irá incidir: a que considera o contrato vencido antecipadamente ou outra, que prevê a liberação do ônus após o pagamento dos encargos mensais contratados.

Dentre as duas, o TRF da 4ª Região optou por considerar quitado o contrato:

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - AQUISIÇÃO, PELO MUTUÁRIO, DE DOIS IMÓVEIS MEDIANTE FINANCIAMENTO PELO SFH E COM COBERTURA DO FCVS – QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO PRIMEIRO COM OS BENEFÍCIOS DA LEI 8.004/90 – PAGAMENTO DA TOTALIDADE DAS PRESTAÇÕES DO SEGUNDO – DIREITO À QUITAÇÃO – INCIDÊNCIA DE NORMA JURÍDICA SUPERVENIENTE (MP 1.981-52/2000). 1 – Se o mutuário, já sendo proprietário de imóvel financiado pelo SFH, vem adquirir outro e não cumpre a obrigação de alienar o primeiro no prazo de 180 dias, o agente financeiro pode considerar o contrato por vencido antecipadamente, conforme convencionado. No entanto, não lhe é dado aplicar tal cláusula após pagas todas as prestações do mútuo, pois aí já incidiu a cláusula que tem o contrato como quitado. 2 – Nem o contrato, nem a lei vigente à época, previam que o FCVS quitaria um único saldo devedor. Tendo o mutuário quitado o primeiro financiamento com os favores da Lei 8.004/90, pagando 50% de seu saldo devedor e respondendo o FCVS pelo restante, era-lhe lícito exigir a quitação do saldo devedor do segundo, após o pagamento de todas as prestações, inclusive das contribuições àquele fundo. A norma que limitou a quitação pelo FCVS a um único saldo devedor só sobreveio com a Lei 8.100/90, não podendo apanhar contratos já aperfeiçoados. 3 – Hipótese em que, além do mais, é aplicável o direito superveniente (art. 462 do CPC), que afastou aquela limitação para os contratos firmados até 05 de dezembro de 1990 (art. 3º da Lei 8.100/90, com a redação dada pelo art. 4º da MP nº1.981-52, de 27/09/2000). DADOS DO JULGAMENTO Órgão: Quarta Turma do TRF da 4ª Região Decisão : Unânime Data: 07 de novembro de 2000 Publicação: DJ2 nº 229-E, 29.11.2000, p. 482 APELAÇÃO CÍVEL Nº 97.04.26490-9/PR RELATOR JUIZ A A RAMOS DE OLIVEIRA

Prazo de 180 dias: recolhimento do C.E.S.

Na mesma linha, o Agente Financeiro, durante todo o período, recebeu não somente o FCVS, mas também o acréscimo às prestações inserido pelo Coeficiente de Equiparação Salarial - C.E.S., o qual se liga de forma indissolúvel ao FCVS, como vimos no início deste texto.

É que o acréscimo do C.E.S. na primeira prestação refletiu-se nas demais, como uma espécie de penalidade para o mutuário, que precisou, mensalmente, antecipar recursos que não poderiam ser exigidos diretamente da aplicação dos conceitos de taxa e tempo.

Daí que o Agente Financeiro beneficiou-se com essa antecipação de recursos, a qual somente poderia ter-se como válida se criasse uma idêntica compensação.

Se que o Agente Financeiro jamais questionou o recebimento do C.E.S., não poderá deixar promover a quitação com os recursos do FCVS, já que o pagamento daquela majoração reflete diretamente nas quantias suportadas por este Fundo. Do contrário seria até mesmo premiar o enriquecimento ilícito.

Assim, por semelhança:

COMERCIAL E PROCESSUAL - VALIDADE DO CONTRATO DE SEGURO - MORTE DO MUTUÁRIO E QUITAÇÃO DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE JURÍDICA, QUANTO ÀS PRETENSÕES AJUIZADAS - PRESCRIÇÃO DA AÇÃO - SÚMULAS 05 E 07 - STJ. I - Válido é o seguro contratado por mutuário que adquire dois imóveis pelo SFH, se a Seguradora aceitou as propostas, expediu as apólices e recebeu o prêmio. Desistindo do primeiro, por ter cedido o compromisso de venda e compra a terceiro, deve a Seguradora quitar o segundo, se na vigência deste último contrato deu-se o óbito do mutuário. II - Afasta-se a impossibilidade jurídica das pretensões ajuizadas, quando a técnica com que se elaborou a inicial deixou revelado que dos fatos que constituíram a causa de pedir, as pretensões postuladas podiam ser acolhidas. III - Por igual, afasta-se a prescrição da ação suscitada, quando a hipótese fática não revelou sua ocorrência, sendo certo ainda que a comunicação do sinistro à Seguradora suspende o prazo prescricional até o dia em que esta dá ciência ao interessado de sua recusa ao pagamento da indenização. IV - Os dados concretos da lide e a interpretação do contrato são insuscetíveis de reexame (Súmulas 05 e 07 - STJ). V - Recursos não conhecidos. (DJ 10/05/1999 PG:00168, Relator: Min. WALDEMAR ZVEITER, Data da Decisão: 03/12/1998, Orgão Julgador: TERCEIRA TURMA STJ)

Prazo de 180 dias: primazia da realidade

Há também o caso dos imóveis que foram alienados dentro do prazo de 180 dias, mas isto informalmente, sem que tenha havido escritura pública ou mesmo documento particular com reconhecimento de firma da época.

Descabe a exigência de tal reconhecimento de firma, como única alternativa, como estão fazendo os agentes.

A lei apresenta apenas um rol exemplificativo, mas não exaustivo de documentos a provar a alienação, a qual poderá ser demonstrada até mesmo por prova testemunhal em justificação judicial.

É nesse sentido que a Lei 10150/2000 (22/12/2000) estipula, por exemplo, que "a condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996, como se vê:

"Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta lei.

Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.

(...)

Art. 22. Na liquidação antecipada de dívida de contratos do SFH, inclusive aquelas que forem efetuadas com base no saldo que remanescer da aplicação do disposto nos §§ 1º, 2º e 3º do artigo 2º desta Lei, o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS, em conformidade com o disposto no inciso VI do artigo 20 da Lei nº 8.036, de 1990.

§ 1o A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.

§ 2o Para os fins a que se refere o parágrafo anterior, poderá ser admitida a apresentação dos seguintes documentos:

I - contrato particular de cessão de direitos ou de promessa de compra e venda, com firma reconhecida em cartório em data anterior à liquidação do contrato, até 25 de outubro de 1996;

II - procuração por instrumento público outorgada até 25 de outubro de 1996, ou, se por instrumento particular, com firma reconhecida em cartório até 25 de outubro de 1996."

Os textos acima transcritos relevam o reconhecimento do legislador acerca do propalado "contrato de gaveta" como instrumento hábil a transferir o domínio - o que, convenhamos, não é nada mais do que admitir a prática que corre solto entre os mutuários e que advém de dificuldades criadas pelo próprio SFH.

Mas, ainda se não se chegarmos a tanto, o texto reconhece, no mínimo, que a compra e venda de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, ainda que realizada fora do âmbito do Agente, equipara-se a ela para fins de habilitação junto ao FCVS.

Insistimos: seja o contrato particular, seja a procuração com firma reconhecida, fazem tais documentos parte apenas de um rol exemplificativo, mas não exaustivo a provar a alienação.

Desta forma, cabe até mesmo justificação judicial, ainda que com provas testemunhais, para demonstrar o fato.

Entendo, ademais, que este reconhecimento implica a extensão a todos os financiamentos e não somente a aqueles que resolveram optar pelo pagamento pelo desconto enumerado pela Lei 8004.

Liquidação pela Lei 8004/90: duas habilitações ao FCVS

Vamos rever a decisão do TRF da 4ª Região anteriormente citada:

(...) 2 – Nem o contrato, nem a lei vigente à época, previam que o FCVS quitaria um único saldo devedor. Tendo o mutuário quitado o primeiro financiamento com os favores da Lei 8.004/90, pagando 50% de seu saldo devedor e respondendo o FCVS pelo restante, era-lhe lícito exigir a quitação do saldo devedor do segundo, após o pagamento de todas as prestações, inclusive das contribuições àquele fundo. A norma que limitou a quitação pelo FCVS a um único saldo devedor só sobreveio com a Lei 8.100/90, não podendo apanhar contratos já aperfeiçoados. 3 – Hipótese em que, além do mais, é aplicável o direito superveniente (art. 462 do CPC), que afastou aquela limitação para os contratos firmados até 05 de dezembro de 1990 (art. 3º da Lei 8.100/90, com a redação dada pelo art. 4º da MP nº1.981-52, de 27/09/2000). (...)

Significa que, por mais que a Lei 8100/90 diga que o FCVS quitará somente um imóvel, seja o primeiro ou outros, isto somente se aplica aos financiamentos firmados após sua vigência, isto é, 06 de Dezembro de 1990 e não aos anteriores.

Aliás, isto hoje está pacificado, com a modificação no texto promovida em 21/12/2000 pela Lei 10.150. Veja a nova redação:

Art. 3º O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS quitará somente um saldo devedor remanescente por mutuário ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados até 05 de dezembro de 1990, ao amparo da legislação do SFH, independentemente da data de ocorrência do evento caracterizador da obrigação do FCVS.

Porém, o texto faz uma ressalva de que isto somente é aplicável aos financiamentos realizados " ao amparo da legislação do SFH".

Esta questão vem logo a seguir explicitada no inciso primeiro do mesmo artigo:

§ 1º No caso de mutuários que tenham contribuído para o FCVS em mais de um financiamento, desde que não sejam referentes a imóveis na mesma localidade, fica assegurada a cobertura do Fundo, a qualquer tempo, somente para quitações efetuadas na forma estabelecida no caput do artigo 5º da Lei nº 8.004, de 14 de março de 1990.

Pergunta-se, então, porque na redação do inciso primeiro faz-se questão de identificar a existência de dois imóveis na mesma localidade como um elemento diferenciador, de modo a impedir o uso dos benefícios da Lei 8004? (pagamento pelo número de prestações - PxN, etc).

Não seria justamente para demonstrar que todos os contratos firmados até 05/12/1990, independente de terem sido no mesmo município, desde que tenha havido contribuição, podem ser habilitados ao FCVS?

Fosse ao contrário, a exceção estaria explícita no caput do artigo 3º e não no seu inciso 1º, que diz unicamente respeito à possibilidade de obter as vantagens da aplicação da lei 8004/90.

Todavia, convenhamos, o argumento é escorregadio: porque razão haveria de se restringir o acesso aos descontos dados pela Lei 8004/90, quando o administrador público tencionava capitalizar-se com a entrada imediata dos novos recursos?

E é justamente em função disso que fica assegurada a cobertura pelo fundo "a qualquer tempo" (aos assinados após 05/12/90), desde que liquidados na forma da Lei 8004/90.

Na verdade, a melhor interpretação vai no sentido de ser o outro imóvel na mesma localidade que redunda em não ter sido o empréstimo efetivado "ao amparo da legislação do SFH".

Daí que tal linha de raciocínio - somente ela - não me parece suficiente para justificar a necessidade de ressarcimento por parte do FCVS.

Mas cabe resguardar, em benefício da dúvida, que o artigo 5º da Lei 8004/90 permite a concessão do desconto aos contratos com "cláusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS", o que não implica dizer esteja ou não o contrato acorde com as regras do sistema:

"Art. 5º O mutuário do SFH que tenha firmado contrato até 31 de março de 1990 com cláusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS poderá, no prazo máximo de um ano, liquidar antecipadamente sua dívida, mediante pagamento de valor correspondente a: (...)."

Assim, contrariamente à segunda utilização dos descontos estipulados pela lei 8004/90 decidiu o Tribunal Regional Federal da 1ª Região:

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. QUITAÇÃO REDUZIDA E ANTECIPADA. PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS. EXISTÊNCIA DE IMÓVEL ADQUIRIDO ANTERIORMENTE PELO MESMO SISTEMA NA MESMA LOCALIDADE DO SEGUNDO. CAUSA QUE OBSTA A UTILIZAÇÃO DO BENEFÍCIO PELA SEGUNDA VEZ. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO FCVS . Havendo mais de um financiamento para compra de imóvel na mesma localidade é vedada a quitação reduzida da dívida relativa ao segundo imóvel, na forma da Lei nº 8.004/90. Apelo improvido. TRF1 - AC 1998.38.00.008552-8 /MG ; APELAÇÃO CIVEL Relator JUIZ HILTON QUEIROZ Órgão Julgador QUARTA TURMA Publicação DJ 23 /02 /2001 P.417

Do acórdão, data venia, discordamos quanto à menção ao segundo imóvel, pois a lei não determina qual seja, limitando-se a dizer que é apenas um.

Note-se que este julgado tratou de impedir a quitação com os descontos concedidos pela Lei 8004/90, mas nada disse a respeito dos casos de decurso do prazo de financiamento, para os quais nada tem a ver a citada lei.

Assim é que, na situação ali em disputa, bastava tornar nula a quitação antecipada com o desconto e prosseguir com o pagamento dos encargos mensais até o final do prazo contratual, utilizando-se para isso da própria quantia paga ao agente e, quem sabe, recursos próprios, para evitar a incidência da Lei 8004/90.

Aí voltaríamos ao caso da Lei 8100/90, que é inaplicável, como vimos, aos contratos assinados após sua vigência, sendo, então, exigível o ressarcimento pelo FCVS.

Mas - continuamos com as hipóteses - , se tal segundo contrato tivesse sido assinado mesmo após o advento da lei 8100, ou seja, 05/12/1990, seria lícito impedir o mutuário de gozar de tais descontos?

É plausível que sim, face à imperatividade do comando legal então vigente.

Mas o que fazer com os casos de contratos, os quais, mesmo após tal data, previram a contribuição ao Fundo, tendo essa tido sido regularmente paga? Podem ou não quitar com desconto? Ou, a quem cabe o resíduo após o decurso do prazo?

Isso pode ter ocorrido até mesmo em razão da sub-rogação contratual, através da qual o novo comprador não assume somente as obrigações, mas também os direitos do contrato anterior - nestes casos dificilmente o agente financeiro cuidou de inserir cláusula excluindo a incidência do FCVS.

A melhor solução, aí, é remeter a responsabilidade ao Agente Financeiro e não ao Fundo e nem ao mutuário, pois foi justamente o primeiro que agiu com erro, fazendo incidir em cláusula contratual cobertura que não havia - principalmente porque tal indicação contratual era essencial à decisão de fechar ou não o negócio.

Neste sentido, por erro do agente:

CIVIL - CONTRATO - SFH - IMÓVEL COMERCIAL - COBERTURA PELO FCVS - PAGAMENTO DE TODAS AS PRESTAÇÕES - ERRO DA CEF. 1 - A UNIÃO é litisconsorte passiva nas demandas em que se questiona cláusula contratual firmada por imposição do Conselho Monetário Nacional, que sucedeu o BNH na condução da política habitacional. 2 - Ação que versa sobre erro da CEF na elaboração do contrato, sem questionamento sobre as cláusulas do SFH. 3 - Erro da CEF que pactuou financiamento de imóvel comercial como sendo residencial, dando o contrato como tendo a cobertura do FCVS. 4 - Concretização da quitação pelo mutuário, com o pagamento do total das prestações avençadas. 5 - Por ter agido equivocadamente, deve a CEF assumir os prejuízos da operação. 6 - Recurso improvido. (Data da Decisão: 04 /11 /1997 , AC - 1997.01.00.036780-1 /MG ; APELAÇÃO CIVEL, Relator: JUÍZA ELIANA CALMON Órgão Julgador: 4ª Turma STJ, Publicação: DJ 15 /12 /1997 P.109573)

"Se o mutuário, contraindo financiamento para a aquisição de imóvel, honra todas as prestações, ao longo de 15 (quinze) anos, tem direito adquirido à baixa do agente não podendo infirmá-lo a alegação tardia do agente financeiro de que errara na contratação, ao fazer incidir o PES e o FCVS". TRF. 1ª Região. Ac. 94.01.22178-2-DF. 3ª T. Relator: Juiz OLINDO MENEZES. In: JIn: Juris Síntese – CD. Porto Alegre: Síntese, mar./abr. 1999, ementa 701794

"Concretização da quitação pelo mutuário, com o pagamento do total das prestações avençadas. Por ter agido equivocadamente, deve a CEF assumir o prejuízo da operação". TRF. 1ª Região. Ac. 1997.01.00.036780-1-MG. 4ª T. Relatora: Juiza ELIANA CALMON. In: Juris Síntese Millenium – CD. Porto Alegre: Síntese, Versão n. 25, set./out. ementa 33033556, 2000.

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE DA UNIÃO. DUPLO FINANCIAMENTO. VENDA DO PRIMEIRO IMÓVEL. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO FCVS PELA SEGUNDA VEZ. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR COM BASE NOS ÍNDICES DA POUPANÇA. IPC DE MARÇO DE 1990. Nas relações processuais instauradas após a extinção do BNH, a UNIÃO é também parte legítima para figurar no pólo passivo. A falta de diligência da CEF em certificar-se da existência de financiamento anterior com benefício do FCVS não tem o condão de impedir a observância de obrigações regularmente pactuadas num segundo contrato que também previu a utilização do citado FCVS para quitação de resíduo do saldo devedor. Tem entendido a Jurisprudência que o índice de reajuste das cadernetas de poupança é o IPC. Assim, nada mais justo que, na correção do saldo devedor, vinculado aos índices de correção monetária, sejam aplicados os mesmos percentuais. Apelo da parte autora provido em parte. Apelo da União improvido. TRF 1R: AC 1999.33.00.010062-0 /BA ; APELAÇÃO CIVEL Relator: JUIZ HILTON QUEIROZ, Órgão Julgador QUARTA TURMA, Publicação DJ 09/03/2001 P.410

ADMINISTRATIVO. SFH. CONTRATOS DE MÚTUO HIPOTECÁRIO. CUMULAÇÃO DE FINANCIAMENTOS COM COBERTURA DO FCVS. SUB-ROGAÇÃO NAS CONDIÇÕES DO CONTRATO ORIGINAL. AUTORIZAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO. LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA DO DÉBITO. DEPÓSITO SUFICIENTE. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. SUCUMBÊNCIA. Autorizada a sub-rogação do atual mutuário nas condições e encargos do contrato original, não-observada a vedação legal de cumulação de financiamentos com cobertura do FCVS pelo agente financeiro, tem a Parte Autora a faculdade de exercer todos os direitos previstos no contrato e na legislação vigente no período da contratualidade. O contrato de mútuo hipotecário quitado com a utilização dos benefícios da cobertura do FCVS não impede o mutuário de promover a liquidação antecipada do financiamento atual, porquanto a legislação vigente à época da contratação não previa tal penalidade (Lei n. 4.380/64). Autorizada a liquidação antecipada do débito, mediante a suficiência dos valores ofertados para fim de extinção da dívida, bem como determinado o cancelamento da cédula hipotecária junto ao Registro de Imóveis competente. A procedência do pedido da ação principal indica a necessidade de acautelar o direito da Parte Autora, para fins de evitar a mora, a execução do débito e a alienação forçada do bem. A CEF e o agente financeiro, sucumbentes no feito, deverão arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor atualizado da causa, para ambas as ações, divididos em partes iguais, nos moldes do art. 20, § 3º, do CPC. Dados do JULGAMENTO Órgão: Turma de Férias do TRF da 4ª Região Decisão: Unânime Data: 18 de julho de 2000 Publicação: DJ2 nº 168-E, 30.08.2000, p.268 APELAÇÃO CÍVEL Nº 1999.04.01.004155-9/RS APELAÇÃO CÍVEL Nº 1999.04.01.040958-7/RS RELATOR :Juiz Zuudi Sakakihara

COMERCIAL E PROCESSUAL - VALIDADE DO CONTRATO DE SEGURO - MORTE DO MUTUÁRIO E QUITAÇÃO DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE JURÍDICA, QUANTO ÀS PRETENSÕES AJUIZADAS - PRESCRIÇÃO DA AÇÃO - SÚMULAS 05 E 07 - STJ. I - Válido é o seguro contratado por mutuário que adquire dois imóveis pelo SFH, se a Seguradora aceitou as propostas, expediu as apólices e recebeu o prêmio. Desistindo do primeiro, por ter cedido o compromisso de venda e compra a terceiro, deve a Seguradora quitar o segundo, se na vigência deste último contrato deu-se o óbito do mutuário. II - Afasta-se a impossibilidade jurídica das pretensões ajuizadas, quando a técnica com que se elaborou a inicial deixou revelado que dos fatos que constituíram a causa de pedir, as pretensões postuladas podiam ser acolhidas. III - Por igual, afasta-se a prescrição da ação suscitada, quando a hipótese fática não revelou sua ocorrência, sendo certo ainda que a comunicação do sinistro à Seguradora suspende o prazo prescricional até o dia em que esta dá ciência ao interessado de sua recusa ao pagamento da indenização. IV - Os dados concretos da lide e a interpretação do contrato são insuscetíveis de reexame (Súmulas 05 e 07 - STJ). V - Recursos não conhecidos. (DJ 10/05/1999 PG:00168, Relator: Min. WALDEMAR ZVEITER, Data da Decisão: 03/12/1998, Orgão Julgador: TERCEIRA TURMA STJ)

No sentido de que cabe a restrição quanto à liquidação de apenas um imóvel, embora contrário à determinação de que seja apenas o primeiro:

CONSTITUCIONAL, PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. Ação. Desistência após a sentença de mérito. Impossibilidade. Sistema Financeiro da Habitação. Liquidação antecipada do débito. Regras. Poder regulamentar. Limites. A desistência da ação não pode ser deferida após a prolação de sentença de mérito. As leis nº 8.004/90 e nº 8.100/90, alteradas pela MP nº 1.520/96 e suas reedições (atual MP nº 1.981 - 43/2000), permitem que o Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS liquide o saldo devedor de apenas um dos imóveis financiados na mesma localidade, facultando ao mutuário a escolha de qual deles. A restrição imposta pela circular do BACEN (1.866/90) no sentido de que o móvel beneficiado por essa cobertura seja o primeiro financiado é nula por exorbitar do poder regulamentar. TRF5 - APELAÇÃO CIVEL N. 146669/RN Relator: JUIZ MANOEL ERHARDT (SUBSTITUTO) Turma: 03 Julgamento: 10/02/2000 Publicação: 10/03/2000 Fonte: DJ Pag:001083 Rip: 9805421104

Lei 8004 e alienação informal

Ainda com relação à Lei 8004/90, é preciso ver que mesmo se o imóvel anterior foi informalmente alienado, ainda assim o proprietário formal (sob o nome do qual consta o registro imobiliário e o financiamento bancário), tem direito aos benefícios dessa lei.

Assim é que, se alienado o primeiro imóvel habilitado há época do evento que gera o ressarcimento pelo Fundo, tenha essa alienação ocorrido formalmente ou não, já não será mais o antigo mutuário que habilitou-se, mas o novo, como expressamente regulava o art. 22 da MP 1981-54 (também MP 11520-96, 1635-97, 1671-98, 1696-98, 1768-99, 1877-99, 1981-52, 1981-53 - praticamente cerca de 51 vezes a reedição da MP 1520 !), posteriormente Lei 10.150 (22/12/2000):

Art. 22. Na liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH, o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS.

Ora, no momento em que ocorre a "equiparação" descrita no texto da lei, via de consequência, há uma desoneração do ex-mutuário quanto à utilização do FCVS, que passa a ser ônus do comprador.

Imóvel financiado em outra localidade

Se a negativa ocorreu em função da existência de imóvel financiado em outra localidade, também entendo que improcede.

A esse respeito, sintetizando, o julgamento no RE 213.422/BA (99/0040697-4) pelo STJ, que concluiu que o art. 9o, § 1o. da Lei 4380/64 restringia-se a imóvel na mesma localidade, sendo tal dispositivo somente revogado pelo art. 9o. da MP 1876-15, de 28 de julho de 1999:

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. MUTUÁRIO COM DOIS FINANCIAMENTOS. IMÓVEIS SITUADOS EM LOCALIDADES DIVERSAS. CONTRIBUIÇÕES REGULARES PARA O FCVS - FUNDO DE CORREÇÃO DE VARIAÇÕES SALARIAIS. POSSIBILIDADE DE COBERTURA. ART. 9º, § 1º, DA LEI 4.380/64. 1 - O art. 9º, § 1º, da Lei 4.380/64, expressamente rezava que "as pessoas que já foram proprietárias, promitentes compradoras ou cessionárias de imóvel residencial na mesma localidade... (vetado)... não poderão adquirir imóveis objeto de aplicação pelo sistema financeiro da habitação". 2 - Merece ser mantida a interpretação do aresto de segundo grau no sentido de que o dispositivo supratranscrito, quando vigente, permitia a aquisição de mais de um imóvel pelo SFH, desde que não localizados no mesmo Município. 3 - A questão habitacional é um problema que possui âmbito nacional, e suas causas devem ser buscadas e analisadas sob essa extensão, devendo ser assumida pelos vários segmentos da sociedade, em mútua colaboração na busca de soluções, eis que a habitação é elemento necessário da própria dignidade da pessoa humana, encontrando-se erigida em princípio fundamental de nossa República (art. 1º, III, da CF/88). 4 - Recursos especiais improvidos. (DJ 27/09/1999, PG:00058, Relator: Min. JOSÉ DELGADO, Data da Decisão: 19/08/1999, Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA STJ)

Dano ao comprador

Há ainda a se ver, sob a ótica do comprador prejudicado, que se a negativa de ressarcimento ocorreu face a que o negócio tenha ocorrido através de "contrato de gaveta", tendo o vendedor, antigo mutuário, omitido a irregularidade, há aí um vício de origem, substancial, que pode levar o comprador, popular "gaveteiro", a solicitar a rescisão do contrato, com o que voltarão as partes, vendedor e comprador, ao "status quo ante".

Inscrição no CADMUT

Observe-se que nos casos em que há negativa por parte do FCVS, existindo ainda saldo devedor, o nome do mutuário permanece registrado no CADMUT, servindo este registro de restrição à concessão de novos financiamentos. Trata-se de um banco de dados restritivo, então?

Entendo que tais registros servem apenas como indicativo da existência de financiamento pelo SFH e não têm a feição de outros, tais como SERASA, de sorte que reputo como perfeitamente legal essa indicação.

Não é o caso, todavia, se tal inscrição é irregular, havendo consequente dano.

Final

As negativas de ressarcimento pelo FCVS começam agora a atormentar os mutuários em todo o território nacional, não fosse suficiente o reconhecido suplício pelo qual passam.

Para piorar, os valores residuais, ante a sistemática do SFH, tendem a ser bem expressivos, com o que é necessário sempre preocupar-se com a questão.

A legislação que cerca o SFH é, na verdade, um grande e as vezes inseparável emaranhado.

Tentei fornecer algumas hipóteses e sugestões. Porém, as variáveis são inúmeras, com o que resta ao operador do Direito somente um trabalho de paciência frente ao caso concreto.


Adendo: 19/01/2004

Há uma decisão interessante do Juízo da Vara Especial do Sistema Financeiro da Habitação de Curitiba, em caso de mutuário com dois imóveis. Entendeu o Julgador que não se poderia exigir do FCVS arcar com o pagamento do saldo remanescente do segundo imóvel, mas que também não poderia o Banco financiador cobrar do mutuário a diferença ao final do pagamento da última prestação. Sustentou o julgador que "a Instituição financeira ao efetuar o contrato agia dentro de área de conhecimento profissional próprio, e especializado, não se duvidando sobre seu conhecimento das normas do sistema financeiro."

Disse ainda que cabe à financeira aceitar ou não aceitar a operação, devendo ter diligenciado junto ao cartório distribuidor do registro de imóveis da cidade mesmo porque desde 10/12/1979, com a Lei 6.748/79, cabe aos agentes do sistema analisar e solicitar quaisquer documentos que julgar necessários" (autos 200170000297520 em http://www.jfpr.gov.br).


Adendo: 29/08/2005:

E eis, aqui, agora, em continuidade, o acórdão da mesma lide:

"APELAÇÃO CÍVEL Nº 2001.70.00.029752?0/PR RELATOR : Juiz JOEL ILAN PACIORNIK SFH. CONTRATO COM COBERTURA DE FCVS. DUPLICIDADE DE FINANCIAMENTO NA MESMA LOCALIDADE. A duplicidade de financiamento imobiliário, na mesma localidade, não afasta o direito do mutuário à cobertura do FCVS, para quitação do segundo contrato. Em respeito ao princípio da irretroatividade da lei, assegurado pelo art. 5º, XXXVI, da CF/1988, a restrição imposta pelo art. 3º da Lei 8.100/90, no sentido da inexistência de outro financiamento com cobertura do Fundo, não alcança contrato assinado em 1985. Precedentes do Suprerior Tribunal de Justiça.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia 1ª Turma Suplementar do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, por unanimidade, dar parcial provimento à Apelação, nos termos do relatório, voto e notas taquigráficas que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Porto Alegre, 16 de agosto de 2005.
RELATÓRIO
Trata?se de Ação Ordinária ajuizada por Yoshio Sato e Katia Rosana Campos Sato contra Banco Itaú S/A e Caixa Econômica Federal, buscando revisar contrato de financiamento contratual. Postularam, em resumo: ? Cobertura pelo FCVS para a quitação do saldo devedor remanescente do empréstimo após o pagamento da última prestação, com a conseqüente liberação do gravame hipotecário. Inclusive pleiteantdo a anulação de cláusula restritiva ao duplo financiamento.
Alternativamente, quer a declaração da ilegalidade da amortização das parcelas do saldo devedor. ? A nulidade de cláusulas contratuais que prevêem a atualização do saldo devedor pela TR pelo INPC ou outro índice inferior àquela. ? Seja alterada a taxa de juros nominal no contrato para que resulte na taxa efetiva anual de 8,833441%. ? A substituição pela BTNF do índice de reajuste do saldo devedor de março de 1990 de 84,32% que tomou por base o INPC.
A sentença (fls. 192?200) julgou improcedente a ação em relação à Caixa Econômica Federal, enquanto representante do FCVS; e julgou parcialmente procedente o pedido formulado contra o Banco Itaú para
garantir a quitação do imóvel após o pagamento da última prestação convencionada. O Banco Itaú apelou (fls. 203?212). Em síntese, alega que: a)Há ilegitimidade passiva do Banco Itaú S/A em face da responsabilidade da Caixa Econômica Federal pela administração do FCVS. b)Em virtude da ocorrência de duplo financiamento, resta impossível a exclusão da CEF. c)Da responsalização dos apelados pela quitação do resíduo cobertura do financiamento uma vez que não
efetuaram a venda do segundo imóvel financiado no prazo legal de 180 dias. Foram oferecidas contra?razões dos Apelados (fls. 217?221) e da Caixa Econômica Federal (fls. 223?228). É o relatório.
Dispensada a revisão.
VOTO
Trata?se de Contrato de financiamento imobiliário assinado em 16 de maio de 1985 pelos Apelados e Banco Itaú S/A, ora Apelante. Relatado o processo, passo a apreciar os tópicos do presente recurso. Inicialmente, o apelante alega que é parte ilegítima para atuar no pólo passivo do feito. No entanto, tal preliminar, da maneira com foi colocada, confunde?se com o mérito e com ele será analisado.

O contrato em discussão foi firmado em 16/05/1985, vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, com prazo de resgate de 180 meses, e com cláusula de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações
Salariais. Nos financiamentos sujeitos à cobertura do FCVS, com o pagamento da última parcela de amortização, nada mais pode ser exigido do mutuário, porque o saldo devedor residual, se houver, é de
responsabilidade do referido Fundo. Nesses casos, em regra alega?se que o mutuário descumpriu o contrato anterior porque não alienou outro imóvel de sua propriedade no prazo de 180 dias. Ocorre que, no contrato firmado não existe cláusula condicionando a cobertura do FCVS, à inexistência de outro financiamento. Registre?se que, tratando?se de contratação anterior a 1990, a restrição imposta pela Lei n.º 8.100/90, artigo 3º, não se aplica ao caso dos autos, não se permitindo a retroatividade da lei, nos termos do artigo 5º, XXXVI, da Constituição. Nesse sentido têm decidido a Primeira e a Segunda Turmas do Superior Tribunal de Justiça: ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. DUPLO FINANCIAMENTO. COBERTURA DO SALDO RESIDUAL PELO FCVS. INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL À ÉPOCA
DA CELEBRAÇÃO DOS CONTRATOS DE MÚTUO HIPOTECÁRIO. 1. Somente após as alterações introduzidas pela Lei 10.150/2000, estabeleceu?se que, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o
descumprimento do preceito legal que veda a duplicidade financiamento dá ensejo à perda da cobertura do saldo devedor residual pelo FCVS de um dos financiamentos. 2. Não se pode estender ao mutuário, que
obteve duplo financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação em data anterior à edição da Lei 10.150/2000, penalidade pelo descumprimento das obrigações assumidas que não aquelas avençadas no
contrato firmado e na legislação então em vigor. Diante disso, tem?se por inaplicável a norma superveniente, restritiva da concessão do benefício à quitação de um único contrato de financiamento pelo FCVS.
Precedentes. 3. Recurso especial a que se dá provimento. (STJ ? RECURSO ESPECIAL ? 591568/RS ? 1ª Turma ? Relator Min. Teori Albino Zavaski ? DJU de 30/08/2004 ? p. 217). CONTRATO DE MÚTUO. DOIS IMÓVEIS, NA MESMA LOCALIDADE, ADQUIRIDOS PELO SFH COM CLÁUSULA DE COBERTURA PELO FCVS. IRRETROATIVIDADE DAS LEIS N.ºS 8.004/90 E 8.100/90. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. 1. Consoante as regras de direito intertemporal, as obrigações regem?se pela lei vigente ao tempo em que se constituíram, quer tenham elas base contratual ou extracontratual. No campo dos contratos, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem?se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram. 2. A cobertura pelo FCVS ? Fundo de Compensação de Variação Salarial, é espécie de seguro que visa a cobrir eventual saldo devedor existente após a extinção do contrato. O saldo devedor, por seu turno, é um resíduo do valor contratual causado pelo fenômeno inflacionário. Embora o FCVS onere o valor da prestação do contrato, o mutuário tem a garantia de, no futuro, quitar sua dívida desobrigando?se do eventual saldo devedor, que, muitas vezes, alcança o patamar de valor equivalente ao próprio. 3. Deveras, se na data do contrato de mútuo, ainda não estava em vigor norma impeditiva da liquidação do saldo devedor do financiamento da casa própria pelo FCVS, porquanto preceito instituído pelas Leis n.º 8.004/90 e 8100/90, violaria o Princípio da Irretroatividade das Leis a sua incidência e conseqüente vedação. 4. In casu, à época vigia a Lei n.º 4.380/64 que não excluía a possibilidade de o resíduo do financiamento do segundo imóvel adquirido ser quitado pelo FCVS, mas, tão?somente, impunha aos mutuários que, se acaso fossem proprietários de outro imóvel seria antecipado o vencimento do valor financiado. 5. Ademais, a alteração trazida pela Lei n.º 10.150/2000 à Lei n.º 8.100/90, tornou evidente a possibilidade de quitação do saldo residual do segundo financiamento pelo FCVS, aos contratos firmados até 05.12.1990. 6. Precedentes do STJ (RESP n.º 568503/RS, deste relator, DJ de 09.02.2004; RESP 363966 / SP, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 11/11/2002; RESP 393543 / PR, Rel. Min. GARCIA VIEIRA, DJ de 08/04/2002) 7. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC, quando o Tribunal de origem, embora sucintamente, pronuncia?se de forma clara e suficiente sobre a questão posta nos autos. Ademais, o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão. 8. Recurso especial desprovido. (STJ ? RECURSO ESPECIAL ? 604103/SP ? 1ª Turma ? Relator Min. Luiz Fux ? DJU de 31/05/2004 ? p. 225). PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. VIOLAÇÃO AO ART. 273 DO CPC. REEXAME DE CONTEXTO FÁTICO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES
SALARIAIS (FCVS). COBERTURA. ART. 3º DA LEI N. 8.100/90. IRRETROATIVIDADE. 1. Não se conhece de recurso especial por ofensa ao art. 273 do CPC, na hipótese em que a verificação dos requisitos
legais considerados para a concessão da tutela antecipada reclama o reexame do contexto fático em que se desenvolveu a controvérsia, bem como a interpretação de cláusula contratual. Caso, pois, de aplicação dos
óbices previstos nas Súmulas n. 5 e 7/STF. 2. O art. 3º da Lei n. 8.100/90, que limita a quitação de um único saldo devedor por meio do FCVS, não se aplica ao contratos de financiamento celebrados em momento anterior à edição desse regramento, ou seja, antes de 5/12/1990. Com efeito, não pode essa disposição retroagir para alcançar contratos já consolidados. 3. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (STJ ? RECURSO ESPECIAL ? 600640/DF ? 2ª Turma ? Relator Min. João Otávio de Noronha ? DJU de 25/10/2004 ? p. 305).
ADMINISTRATIVO ? SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO ? FCVS ? AQUISIÇÃO DE DOIS IMÓVEIS NA MESMA LOCALIDADE ? QUITAÇÃO ? IRRETROATIVIDADE DAS LEIS 8.004/90 E 8.100/90 ? PRECEDENTES. ? As Leis 8.004/90 e 8.100/90 não se aplicam às hipóteses em que os contratos para aquisição de imóveis, situados na mesma localidade, pelo FCVS, foram celebrados anteriormente à vigência dos referidos diplomas legais, consoante as regras de direito intertemporal. ? Recurso especial não conhecido. (STJ ? RECURSO ESPECIAL ? 444377/SC ? 2ª Turma ? Relator Min. Francisco Peçanha Martins ? DJU de 04/10/2004 ? p. 232).
Também não constitui óbice à cobertura pretendida o disposto no § 1º do artigo 9º da Lei n.º 4.380/64, porquanto a duplicidade de financiamento, no mesmo Município, vedado pelo SFH, à época da contratação, não retira o direito à cobertura, para os casos em que a situação foi admitida pelo agente financeiro. Conforme antes fundamentado, pode?se dizer que a lei, apesar de ter vedado o duplo financiamento, não estabeleceu a
penalidade pretendida pelo CEF, de perda da cobertura do FCVS. Mais recentemente, com o advento da Medida Provisória n.º 1981?54/00, convertida na Lei n.º 10.150/00, o direito dos autores é reforçado, com a nova redação dada ao artigo 3º "capuz" da Lei n.º 8.100/90, nos seguintes termos: "Art. 3º O Fundo de Compensação de Variações Salariais ? FCVS quitará somente um saldo devedor remanescente por mutuário ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos
firmados até 5 de dezembro de 1990, ao amparo da legislação do SFH, independentemente da data de ocorrência do evento caracterizado da obrigação do FCVS". Isso posto, é de responsabilidade do FCVS, do qual a Caixa Econômica Federal é gestora, a cobertura do saldo residual do Contrato após adimplida a última prestação do financiamento. Nesses termos, dou parcial provimento à Apelação. É o voto.Juiz Federal Joel Ilan Paciornik Relator"

Ver em:
http://www.trf4.gov.br Processo: 200170000297520


Para citação:

DURIGAN, P. L. O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS e as Quitações no SFH. Disponível em
<a href=http://www.paulo.durigan.com.br/node/11>. Acesso em ______.


Paulo Luiz Durigan
Advogado em Curitiba.
http://www.durigan.com.br