04
jan
2012
Paulo Durigan

Richard Price e a casa própria

RICHARD PRICE E A CASA PRÓPRIA

A "Tabela Price" - ou "Sistema Francês de Amortização" (Richard Price, 1723-1791) - foi instituída no SFH pela Resolução n° 36, de 18.11.69, do Conselho do Banco Nacional de Habitação.

Porém, logo nos anos seguintes, no momento em que cresciam os índices de inadimplência junto ao SFH, agravados ainda mais pela dificuldade de comercialização, passou a utilizar-se nos financiamento da casa própria o chamado Sistema de Amortizações Constantes - SAC (RC BNH 23, de 05/10/1971).

O SAC, na verdade, apresenta-se mais realista quanto a financiamentos a longo prazo, justamente pelo fato da amortização permanecer constante, ao passo que, pela Tabela Price, ela é menor ao início, sendo compensada no decurso do prazo. Por esta razão, o encargo no SAC é inicialmente maior e, por consequência, mais acertada fica a capacidade econômica-financeira para suportá-lo.

Todavia, face ao dilema decorrente da perda do poder aquisitivo da população, foi revisada a aplicação do SAC e, paulatinamente, através de várias resoluções (RD BNH 06/79, 16/79, 23/79, 31/79, 73/80), restabeleceu-se a Tabela Price, além do que criaram-se também o Sistema de Amortização Misto - SAM, um meio termo entre o SAC e a Price. Aliás, o SAC e o SAM vigoraram apenas até 31/10/1984, quando definitivamente estabeleceu-se a Tabela Price RC BNH 18/84, a qual foi mais recentemente confirmada pela Resolução BACEN n° 1980, de 30.04.93.

A chamada "Tabela Price" consiste numa série uniforme de recuperação de capital para pagamentos em encargos, sendo este de parcelas de amortização e juros, as quais devem variar em sentido inverso ao longo de "n" períodos. Isto é: enquanto a quantia representativa das amortizações cresce, a de juros tem de decrescer.

A lógica embutida na sistemática de Richard Price é que a prestação (de amortização e juros) então calculada e invariável, irá liquidar o empréstimo ao fim da "n" série de pagamentos.

A "tabela", enfim, é apresentada na forma de uma série de coeficientes calculados para diversos prazos e taxas de juros, cuja fórmula é a seguinte, na qual "n" corresponde ao prazo em meses e "i" é a taxa de juros dividida por 1200:

coeficiente =
..............n
... i (i +1)
...-------------
..............n
...(i +1) -1

Para encontrar-se o valor da prestação mensal de amortização e juros, basta efetuar a multiplicação do financiamento desejado pelo coeficiente da tabela, de acordo com a taxa de juros e prazo (à exceção dos prêmios de seguros, T.C.A, F.C.V.S. e outros encargos, os quais são calculados à parte).

Fórmula matemática cuja certeza não se discute - e cuja finalidade, como dissemos, é fazer que, com amortizações cada vez maiores, em virtude da redução do saldo devedor e, por conseqüência, dos juros mensais, torne-se possível a liquidação do financiamento ao final do prazo avençado.

Como nesta sistemática os juros não são incluídos no capital, mas cobrados mês a mês, o mutuário é "iludido" pelo valor do encargo inicial calculado e não repara na enorme quantia de juros que terá de quitar, visto o empréstimo ser de longo prazo.

A "ilusão" que aqui se comenta, é aquela do mutuário pouco afeito a cálculos, a leis e a fórmulas, e que constitui a grande massa daqueles que mantém contratos nos moldes do SFH. Para eles, como para a grande maioria dos brasileiros, o valor do encargo inicial sinaliza a capacidade de pagamento, pouco importando os anos contratados.

Somente se deparam com a realidade quando, pagos um ou dois anos, verificarem que o seu saldo muito lentamente - mas muito lentamente mesmo - vai sendo desbastado (se não ocorrer o contrário), momento em que já será tarde demais, pois o contrato é de "financiamento para compra e venda", não se permitindo a "devolução do bem" ao Agente.

A questão, como se disse, é que, em financiamentos de longo prazo, o sistema de juros compostos da Tabela Price torna-se por demais oneroso.

Nesse sentido veja-se o artigo do engenheiro-mutuário Daniel Junghans:

"O Sistema de Juros Compostos determina uma prestação exponencial crescente indefinidamente, ou seja, quanto maior é o prazo contratado, maior torna-se o valor da prestação. No caso do SFH, os prazos são tipicamente 180, 240 ou mesmo 300 meses. É fácil adivinhar que, após um certo período (aproximadamente 1/3 do prazo contratado) o valor das prestações ultrapassa o valor devido no sistema de juros simples (curva rosa), atingindo valores absurdos ao longo do restante do período. Esta é a razão pela qual somente agora tal questão foi levantada. Estamos atingindo uma época onde as prestações dos contratos firmados no início dos anos 90 somente agora estão atingindo valores abusivos. Conforme o gráfico acima, se nada for feito, a situação tende a agravar-se cada vez mais, ocorrendo mais e mais leilões e desvirtuando totalmente o SFH de seus objetivos iniciais. O Sistema de Juros simples, por sua vez, determina um acréscimo do valor das prestações que reflete puramente a taxa de inflação acumulada no período, razão pela qual a curva rosa acima cresce de uma forma constante (pois foi considerada uma inflação constante de 1% ao mês)." (...)

"A área abaixo de cada curva representa o montante pago pelo mutuário em cada situação. Na simulação abaixo, foi financiado um imóvel no valor de R$ 100.000,00. Considerando a situação real com inflação de 1% ao mês, ao final de 180 meses o mutuário irá pagar apenas R$ 425.547,59 pelo sistema de juros simples e R$ 528.992,60 pela Tabela Price, ou seja, 24,3 % a mais. A prestação inicial será de R$ 1366,50 pelo sistema de juros simples e de R$ 1058,87 pela Tabela Price. A prestação final, entretanto será de R$ 3357,56 pelo sistema de juros simples e de incríveis R$ 6285,94 pela Tabela Price, ou seja 87% mais do que sua obrigação exige.

Daí que a adoção da "Tabela Price", portanto, é sob medida para governantes demagógicos e para instituições financeiras, posto que reúne sob um só conceito, resultados de lógica e marketing: aos primeiros, porque lhes dá a oportunidade de divulgar que cumprem seu papel fornecendo acesso à habitação; às instituições bancárias porque fartam-se nos juros, sem que o financiado possa exercer grandes pressões, premido pelas circunstâncias, no mais das vezes já tendo desembolsado quantia considerável.

Uma fórmula matemática de "per si", evidentemente, não pode carregar o atributo de perniciosa. Porém, sua aplicação sob esse manto de mistério, sem transparência, critério, esclarecimento, sem oferta de alternativas, sendo meio gerador de enriquecimento, é que se há de combater.

Aliás, é para evitar tais situações que o Código de Defesa do Consumidor estipula hoje, em seu art. 52, haja informação clara a respeito do montante de juros e da soma total a pagar - embora, na prática, nada tenha mudado.

Não sendo dado ao mutuário-consumidor o esclarecimento necessário sobre o alcance da adoção da Tabela Price, e em havendo outra solução lógica-matemática que conduza ao resultado liquidação do saldo, de uma maneira que lhe seja menos onerosa, cabe ao Judiciário pronunciar-se, tomando por base os fins sociais do SFH, e adotar a regra dos juros simples.

No que concerne ao sistema jurídico brasileiro, cabe, além do exposto, a discussão a respeito se o uso de tal expediente financeiro carrega a idéia de juro composto, de forma que, se assim for, estaria em confronto com a legislação pátria. Isto, no âmbito das perícias judiciais é um desalento: metade das perícias vão no sentido da aplicação dos compostos outra metade dos juros simples. Penso que cobra-se na realidade os juros compostos, aqueles indicados como "taxa efetiva" nos contratos.


Para citação:

DURIGAN, P.L. Richard Price e a casa própria. Disponível em <http://www.paulo.durigan.com.br/node/13>. Acesso em ______