04
jan
2012
Paulo Durigan

Transferências de financiamento no SFH: os "contratos de gaveta"

TRANSFERÊNCIAS DE FINANCIAMENTO NO S.F.H. "CONTRATOS DE GAVETA"

O caso

José, que tinha um belo apartamento financiado pelo SFH, resolveu aliená-lo a João. Em contrato particular acertaram que João deveria continuar fazendo o pagamento pontual das obrigações e transferi-lo para seu nome em até dois anos. José, no ato, outorgou à João procuração com poderes para substabelecer.

Mas João, dentro do prazo concedido, vendeu seus direitos à Maria, que passou a residir no imóvel, mas não quitou as prestações. Maria ainda tentou transferir o financiamento, mas o banco não aceitou porque havia restrições em seu nome.

De consequência que o agente bancário acabou por inserir o nome de José nos chamados "cadastros restritivos", além de ameaçar executá-lo judicialmente.

José notificou-os (João e Maria) extrajudicialmente. Não adiantou. Foram parar nas barras da justiça: José pediu a rescisão do contrato com João, por descumprimento (pagar as prestações e transferir) e a nulidade do firmado entre João e Maria (falta de sua anuência). Pediu também a reintegração na posse, indenização por danos econômicos e morais, condenação em taxa de ocupação mensal.

Um revés em primeiro grau: disseram que faltava menção expressa de que João não podia alienar o imóvel sem autorização de José, que a transferência também exigia atos do próprio José, que o atraso nos pagamentos não autorizava a rescisão. Concluíram que o contrato com Maria não seria nulo, tampouco José mereceria ser indenizado.

Mas em segundo grau, a coisa reverteu: a ação foi julgada inteiramente procedente, reintegração, danos morais e tudo o mais.

A controvérsia jurídica

Vamos ver no que conflitam os pensamentos de primeiro e segundo graus.

O juízo inicial entendeu que as obrigações acessórias não autorizam o pedido de rescisão, e que, ademais, tratava-se de contrato condicional.

Por essa ótica tem-se o pagamento dos encargos mensais como meramente acessório, de forma que a inadimplência não justifica a rescisão contratual. Principalmente porque já recebido pelo vendedor o preço.

Na mesma linha, quando se convenciona a necessidade da anuência futura de um terceiro (no caso o banco), o contrato assume características de condicional, isto é, com as duas partes se sujeitando à realização ou não desse ato - de forma que eventual dissidência da instituição financeira na transferência do contrato, por si só não fará decorrer a rescisão: teria sido um risco aceito previamente pelos contratantes.

Neste sentido:

RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL FINANCIADO - MORA NA TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO E DAS PRESTAÇÕES. A falta de transferência de contrato de financiamento, imprevista no compromisso particular de compra e venda, não caracteriza mora, principalmente porque não é ato exclusivo do promitente comprador; depende de iniciativa do promitente vendedor e de aprovação pelo agente financeiro. Uma vez purgada a mora para com o banco, desaparecem os motivos de rescisão contratual"(TAPR, Ap. CIV 1703300, Londrina, 7ª V Cível, Resl. Des. Osiris Fontoura, DJ 03/08/92.

Compromisso de compra e venda - Imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação - Pretendida rescisão do contrato - Pedido fulcrado na inadimplência dos compradores por não terem pago as prestações do financiamento e providenciado a transferência da dívida junto ao agente financeiro - obrigações acessórias não autorizadoras do pedido de rescisão contratual - TAPR Ap. Civ. 69848, Res. Des. Ulysses Lopes, DJ 01/07/1996.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE EFICÁCIA DIFERIDA. FINANCIAMENTO NÃO OBTIDO PELO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE OBJETIVA DO CUMPRIMENTO. AUSÊNCIA DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES. REPOSIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1058, ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. O compromisso de compra e venda cuja execução condiciona-se à obtenção de financiamento do agente do SFH é negócio jurídico condicional, sujeito a evento futuro e incerto, razão porque a falha da condição, reciprocamente assumida pelos contratantes, não pode representar conduta culposa de ninguém, desde que a negativa da instituição financeira seja estranha à vontade deles. nesta situação, a solução jurídica é a rescisão do contrato do contrato e o restabelecimento do status quo ante, com a restituição do sinal corrigido. "(TJPR, AP 62939-2, 24/03/98).

Porém, convenhamos, pensar assim é premiar o faltoso por sua falta.

De sorte que não basta o comprador alegar que o agente financeiro negou a transferência do financiamento: é preciso ir mais além, provar que entregou os documentos, qual a razão da negativa, que tais condições eram previamente sabidas pelo alienante, que promoveu as medidas possíveis no sentido de regularizar as pendências, que, ademais, quitou os encargos em atraso - precisa provar sua boa-fé.

Ao vendedor cabe demonstrar que não se negou a emitir sua declaração de vontade, transferindo o imóvel junto ao agente, quando solicitado e que regularizou eventuais pendências em seu nome que fossem impeditivas.

Assim:

1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. RESCISÃO – A falta de cumprimento de obrigações e a existência de débitos em nome dos promitentes vendedores, constituem impedimento, plenamente justificado, para excluir a promitente compradora, em dia com as prestações, de qualquer responsabilidade por não ter providenciado na transferência e sub-rogação da dívida junto ao agente financeiro, em negócio acertado entre as partes, para alienação de imóvel, financiado através do SFH. Provado o pagamento de débitos a que não estava obrigada a promitente compradora, procede a reconvenção. (TARS – AC 190.008.318 – 5ª CCiv. – Rel. Juiz Antonio Carlos Stangler Pereira – J. 22.05.1990)

No caso hipotético citado há mais um agravante: como José vendeu a João e não à Maria, não poderia avaliar os antecedentes desta última, pedir certidões, porque nunca soube quem era e nem mesmo quando a transação efetuou-se.

Aliás, esse entendimento não desonera João, que, então, também João deveria trazer à juízo elementos que comprovassem que agiu com cuidado na venda à Maria.

Vejam:

1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. SISTEMA – Rescisão de contrato de compra e venda e Reintegração de posse. Inobservância pela adquirente do prazo contratual para transferência ao SFH. Prestações e condomínio impagos. Prejuízos ao vendedor comprovados. Procede o pedido de rescisão contratual com reintegração de posse, quando comprovada a inadimplência do adquirente e os prejuízos ao vendedor. Descabida a pretensão de reembolso das prestações pagas ao agente financeiro e demais encargos condominiais e tributários, como forma de compensação mínima pelo uso e posse do imóvel. Apelo improvido. (TARS – AC 192.265.353 – 3ª CCiv. – Rel. Juiz Aldo Ayres Torres – J. 03.03.1993)

Há mais um problema: o pedido de condenação em danos morais não tem como sustentáculo apenas a não transferência junto ao banco, mas também a falta de pagamento dos encargos. Ora: se não pode transferir, então o cuidado deve ser redobrado para que outro, inocente, não sofra consequências.

Daí que, se o atraso nos pagamentos mensais das prestações resultar em dano ao patrimônio ético (inscrição no Serasa, Seproc, etc) do alienante, cabe sejam esses prejuízos ressarcidos, ainda que se considere o contrato condicional.

Além disso, se a causação desse prejuízo foi voluntária, o dano era sabido e não houve interesse demonstrado na regularização dos atrasos, está descaracterizada a boa-fé.

Para sustentar esse entendimento:

"(...) lesões sofridas pelas pessoas, físicas ou jurídicas, em certos aspectos de sua personalidade, em razão de investidas injustas de outrem. São aqueles que atingem a moralidade e a afetividade da pessoa, causando-lhe constrangimentos, vexames, dores, enfim, sentimentos e sensações negativas.(...) Os danos morais podem ser puros ou reflexos, ou seja, oriundos de atentados a elementos patrimoniais(...). Caracterizam-se, no entanto, sempre por via de reflexos produzidos por ação ou omissão de outrem, na personalidade do lesado, nos planos referidos. Atingem-se, portanto, componentes sentimentais e valorativos da pessoa." - Carlos Alberto Bittar in Danos Morais: Critérios Para Sua Fixação, in Repertório de Jurisprudência - IOB 15/93, pág. 293.

"(...) numa violação dos direitos personalíssimos de outrem, e no direito de propriedade, que a ordem individualista corrente incluía entre aqueles. Por outras palavras, o ato ilícito é lesão de um direito absoluto, vale dizer, de um direito a que todos devem respeitar. Trata-se, com efeito, de invasão na esfera jurídica alheia em cuja área se encontram interesses e valores fundamentais da personalidade humana, como, dentre outros, a vida, a liberdade, a saúde, a honra. Toda lesão culposa de um desses direitos subjetivos, por alguns qualificados como atributos da personalidade, obriga aqueles que a praticam a indenizar suas consequências patrimoniais, configurando ato ilícito strictu sensu" (In "Obrigações", Forense, págs. 343 e 344).

"4. A permanência do nome do autor, indevidamente, no rol dos maus pagadores do SERASA, por vários meses, é razão sem dúvida para atingir sua honorabilidade. - acórdão 13475, da Apelação Cível nº 54.454-9, da 2ª Câmara Cível - TJPR

(...)"No arbitramento do dano moral há que se considerar tanto sua reparação, oferecendo à vítima uma satisfação em dinheiro, quanto a necessidade de se impor ao ofensor uma expiação pelo ato ilícito ("RJTJRGS nº 172/177)"

"... a promessa bilateral de compra e venda por instrumento privado sempre sujeita o infrator a perdas e danos..." (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, Forense, 3ª ed., V. III, pág. 170).

AÇÃO DE RESCISÃO C/ COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PONTUAL DAS PRESTAÇÕES AO AGENTE FINANCEIRO. DESCUMPRIMENTO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. EXECUÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO CONTRA O VENDEDOR. DANO MORAL. RECURSO PROVIDO, UNÂNIME. Comprovado o inadimplemento contratual dos compradores e sua constituição em mora, procedente é o pedido de rescisão, reintegração de posse e perdas e danos. (TJPR AP 86427-9 - 6ª CC).

É comum lavrarem-se tais contratos junto ao Sistema Financeiro da Habitação. Discute-se sobre sua validade, sobre a possibilidade do agente entender estar rescindido o contrato com ele firmado, por não ter sido comunicado da avença e nem colhida sua anuência.

Tais questões são evidentemente relevantes. Mas o "contrato de gaveta" é um expediente corriqueiro, uma realidade e gera obrigações de ordem pessoal, mesmo que não obrigue o agente financiador.

É neste limite - entre os contratantes - que situa-se a discussão aqui traçada.

Pois bem: é preciso que conste exigência de o alienante anuir em novas transferências, ou esta obrigação já está subentendida quando se indica prazo limite para transferência? Quando o comprador obtém procuração com poderes para substabelecer isto implica em aceitação do alienante original nas incertas e, por vezes, numerosas, transações futuras?

Claro que é recomendável que constem tais exigências do contrato original e, caso venha a ser lavrada procuração, não sejam outorgados poderes "ad judicia", em "causa própria" e para substabelecer e que não venha a ser dispensada a prestação de contas. Também é bom que o prazo para transferência seja curto e bem definido. Tudo isso sem considerar a questão já relatada do risco de se incorrer em afronta em cláusula do contrato junto ao Agente Financeiro.

Mas, em uma situação já posta, já formada, com suas imperfeições, resta buscar os remédios jurídicos.

Parece-me que aqui é caso da conhecida notificação extrajudicial ou premonitória (art. 960 CC): na prática, deve-se valer primeiramente desse meio para colocar termo à obrigação e constituir em mora.

Daí que, voltando ao caso hipotético, embora até mesmo fosse possível admitir que não havia no contrato exigência da anuência de José ou qualquer outra restrição que impedisse a transferência, como concluiu o julgador monocrático, não pode ser negado que João assumiu contratualmente a obrigação de pagar com pontualidade as prestações do financiamento devidas à financeira e de transferir o financiamento para seu nome, e não obstante nada cumpriu, mesmo depois de constituído em mora.

Assim, se haviam dúvidas, com a notificação não restam mais. Nem mesmo ficam questionamentos sobre se a citação para lide supre ou não eventual falta de notificação. Por via da notificação ficamos sabendo, definitivamente, que João e Maria não transferiram o imóvel para seu nome no prazo que lhes foi dado. Também não forneram provas de que promoveram as regularizões necessários ou mesmo que a falta tenha origem em José, pela omissão na prática de um ato ou por restrições cadastrais deste. Some-se a isto o atraso nos pagamentos, fato não negado.

Notem:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E REVOGAÇÃO DE MANDATO – " CONTRATO DE GAVETA " EM FINANCIAMENTO HABITACIONAL – Impõe-se a cassação da sentença, se a mesma indeferiu sumariamente a inicial, ao fundamento de que a procuração dá quitação irretratável, dispensando prestação de contas. Tal cláusula não dispensa o cumprimento das obrigações do adquirente, particularmente o pagamento das prestações e a manutenção do imóvel, que foi abandonado. Apelo provido, para cassar a sentença. (TAMG – AC 0317457-6 – 4ª C.Cív. – Rel. Juiz Jarbas Ladeira – J. 27.09.2000)

COMPRA E VENDA – “Contrato de gaveta”. Rescisão pelo inadimplemento do cessionário. Admissibilidade. Ofensa ao vínculo pessoal de preservar a regularidade dos pagamentos mensais junto ao agente financeiro. (TJSP – Ap 055.799-4/7 – 3ª C. – Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani – J. 11.08.1998) (02.758/205)

Aplicáveis, dessa forma, os artigos 1058 e 1092, parágrafo único, do Código Civil, segundo os quais o descumprimento da obrigação determina a rescisão do contrato com perdas e danos:

"EMENTA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. CONSEQÜÊNCIAS. SUCUMBIMENTO. A injustificada desistência pelo promitente comprador, do compromisso de compra e venda de imóvel residencial, sem pagamento de parcela alguma do preço, acarreta a indenização pelo uso do imóvel e a sua devolução ao promitente vendedor. Sendo prevista cláusula penal (...)". - TJPR., 1ª Ccív. Ap. 64.243-9, Ac. 15.607, j. 13.10.98, rel. Des. Pacheco Rocha

EMENTA. RESCISÃO DE CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO. PRESTAÇÕES. ATRASO NO PAGAMENTO. PRECEDÊNCIA PARCIAL. Comprovado o inadimplemento contratual dos compradores, devem eles restituir o imóvel objeto da compra e venda, pagando os alugueres pelo tempo em que compraram, recebendo, em devolução as parcelas pagas". - TJPR, 1ª Ccív., Ap. 75.719-5, Ac. 16.587, j. 22.6.99, rel. Des. J. Vidal Coelho -

Muito bem: a rescisão, em casos do gênero, se impõe. Embora não se afaste a característica de ser o contrato condicional, conclui-se que esse fato por só não basta; ainda que não eliminada a suposta acessoriedade do pagamento dos encargos mensais, isso não quer dizer que não resulte o inadimplemento em danos aos alienante. E, se é decretada a rescisão, segue-se a reintegração e indenização pelo uso e gozo do imóvel durante o período.

Legislação: arts. 80, 159, 515, 879, 880, 881, 929, 955, 960, 1056,1058, 1059,1092 do Código Civil; art. 5o., V, da Constituição Federal.


Para citação:

DURIGAN, P.L. Tranferências de financiamento no SFH. "Contratos de gaveta". Disponível em <http://www.paulo.durigan.com.br/node/19>. Acesso em ______